Yeni bir inşaat projesinden bir ev aldınız. Müteahhit firma bu işi dönüşüm kapsamında kat karşılığı anlaşma ile aldı ama tamamlayamadı. İşte o noktada bir tek hak sahipleri değil yeni tüketici olarak siz de mağdur olabilirsiniz. Hak sahiplerinin açtığı davayla tapunuz iptal olabilir.

KAT karşılığı inşaat sözleşmelerinde konutzede olma riski sadece hak sahipleri için değil, o projeden ev alan yeni tüketici için de geçerli.


Örneği bir kentsel dönüşüm projesi için ev sahipleri müteahhit firma ile anlaştı. Apartmanda 30 daire varsa firma 50 yapıp, 20 daireyi de satarak işi finanse edecek. Siz de 20 daireden birini aldınız. Eğer o müteahhit firma işi yarım bırakırsa eski ev sahipleri gibi siz de mağdur olursunuz. Apartman sakinlerinin açtığı dava ile tapunuz iptal olabilir...

YENİ KONUTZEDELER

Kentsel dönüşümle ilgisi olmayan, ama dönüşüm kapsamında yapılan bir projeden ev satın alan kesim de konutzede olabiliyor. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, inşaatlar yapılırken daha uygun koşullar içermesi sebebiyle konut alıcısının müteahhittin kat karşılığı yapmış olduğu binalarda yer almayı çokça tercih ettiğini söyledi.

İŞ BİTERSE EVLERİ ALIR

Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince payına düşen daire veya dükkanların aslında o inşaatı tamamlama ve teslim etme şartına bağlı olarak alıyor. İnşaatı tamamlamadan bu hakkı elde edemeyeceğini belirten Kiraz, “Yargıtay ise bu konuda müteahhittin bu bağımsız bölümleri hak ettiği anı yüzde 90 fiili tamamlanma oranı olarak gösteriyor. İnşaat yüzde 90 fiili tamamlanma seviyesine gelmeden müteahhit bırakıp kaçmış, iflas etmiş, belirtilen sürede inşaatı tamamlayamamış veya belirtilen sürede tamamlayamayacağı anlaşılıyorsa bu durumda arsa sahiplerinin 2 seçeneği var. Ya sözleşmeyi geriye etkili olarak fesih edecekler, yani iptal edeceklerdir ya da inşaatın bitirilmesi konusunda mahkemeden karar talep edecekler. Sözleşmenin geriye etkili olarak fesih edilmesinin talep edilmesi halinde müteahhitten bu şartları içeren daire veya dükkanları satın alan tüketicilerin de tapuları iptal our. Tapuları iptal edilen tüketicinin yapabileceği tek hukuki süreç müteahhitten ödemiş olduğu bedeli talep etmek. Zaten ödeme güçlüğüne düşmüş, iflas etmiş kaçmış bir müteahhit var ise karşımızda bu durumda da herhangi bir şekilde bedelin geri alınması da mümkün olamayacağı için çok büyük bir mağduriyet ortaya çıkar” dedi. Kiraz, inşaat fiilen yüzde 90 seviyesini geçmiş olsa dahi ağır kusurlu ise (oturulabilecek durumda değilse) bu durumda arsa sahiplerinin binayı teslim almaktan imtina etmeleri hakları olduğundan bu durumda tüm müteahhitte ait ve ondan daire-dükkan satın alanların tapuları da iptal olabileceğini ekledi.

TAMAMLAMA SİGORTASI VAR MI?

KAT karşılığı inşaat sözleşmesi yapılan bir taşınmazda daire veya dükkan satın almadan önce dikkat etmeniz gerekenler şunlar:
- Şirketin kim olduğuna, referanslarına, yaptıkları projelere, ekonomik yeterliliğine ve sermaye yapısına bakın. 
- Müteahhitten eğer alabiliyorsanız yüzde 90 seviyesinde iade etmek şartı ile ve sadece teminat amaçlı bir garanti temin etmeye çalışın (teminat mektubu, teminat ipoteği, müteahhittin şahsen de müteselsil kefil olduğu teminat çeki veya senedi vb.) 
- 30 bağımsız bölüm ve üzeri inşaa edilen taşınmazlar için getirilmiş olan bina tamamlama sigortası veya yasa da tanımlanan diğer teminatların olup olmadığına mutlaka bakın.

YARIM KALDIYSA...

İNŞAAT hiç başlamamış, başlamış yarım kalmış veya belli bir seviyeye gelmişse dikkat etmeniz gerekenler şunlar: 
- İnşaat yavaşlamışsa veya iş bırakılmışsa müteahhitte ihtar göndererek açıklama yapmasını talep edin. 
- Arsa sahipleri tapuyu iptal etme hakkına sahip oldukları için arsa sahiplerinin kendi aralarında müteahhitle ilgili alacakları kararlar konusunda yapacakları tüm toplantılara katılın. 
- Arsa sahipleri eğer sözleşmeyi geriye etkili fesih etme kararı vermişlerse inşaatın tüm arsa sahipleri ve müteahhitten daire alan tüketiciler olarak birlikte tamamlanması konusunda mutlaka çözüm önerisi getirin 
- Paranın iadesi için tazminat davası açın. Firmanın başka mükleri varsa tedbir koydurun. 
- Arsa sahipleri geriye etkili fesih istemişlerse ve tapuların da iptalini talep etmişlerse müteahhittin yapmış olduğu inşaat oranında hak ettiği inşaat maliyet bedeli (enkaz bedeli) kısmına mutlaka müdahil olun bu konuda bu bedele tedbir koydurun. (Alacağınızın küçük de olsa bir miktarını kurtarabilmek amacıyla

KONUT PİYASASI TEPETAKLAK

Artan kredi faizleri ve yükselen üretim maliyetleri konut piyasasında krizi derinleştirirken bir başka darbe de talep düşmesi nedeniyle satış fiyatlarında görülen düşüşten geldi. Üstelik fiyat düşüşü sadece orta gelirliye dönük inşaatlarda değil, milyonluk değerleriyle üst gelir grubuna hitap eden konutlarda da belirginleşiyor.

İstanbul'da üretilen markalı konut projelerinde fiyatlar, son altı ayda birçok bölgede düşme eğilimine girdi. Söz konusu dönemde en büyük düşüş yüzde 3.8 ile Fikirtepe'de gözlenirken; Kartal-Maltepe, İstinye-Tarabya, Kadıköy-Göztepe, Seyrantepe-Maslak, Ataköy-Zeytinburnu sahil aksında yer alan projelerin fiyatlarındaki gerileme de dikkat çekti. 

Fiyatlardaki düşüşte, yüksek konut kredi faiz oranları ve yatırım geri dönüş sürelerindeki uzamaya bağlı konut talebinde gözlenen yavaşlamanın yanı sıra, belli bölgelerde yoğunlaşan stok birikimlerinin etkili olduğu belirtiliyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından yayınlanan "Bir Bakışta Markalı Konut Piyasası" raporuna göre, İstanbul'damarkalı konutlarda ortalama yıllık fiyat artışı yüzde 4.5 oldu. Bu oran Avrupa yakasında yüzde 4.7, Anadolu yakasında yüzde 4.2 olarak gerçekleşti. Ancak fiyatlar son altı fiyatlar birçok bölgede düşme eğilimine girdi. Söz konusu dönemde ortalama fiyat artışı Avrupa yakasında yüzde 1.5, Anadolu yakasında ise yüzde 0.1'e geriledi.

Yıllık bazda değeri en çok azalan bölge yüzde 4.8 ile İstinye-Tarabya; altı aylık süreçte değeri en çok azalan bölge ise yüzde 3.8 ile Fikirtepe oldu.

Değeri en çok artan bölge ise 6 aylık dönemde yüzde 5.4 ile Mahmutbey-GOP TEM aksı, yıllık bazda ise yüzde 9.8 artışla

Sancaktepe-Sultanbeyli-Samandıra bölgesi oldu. Fiyatlardaki altı aylık değişimine bakıldığında, en büyük değer düşüşleri yüzde 3.8 ile Fikirtepe'de gözlenirken; burayı yüzde 2.7 düşüşle Kartal-Maltepe, yüzde 2.5 düşüşle

İstinye-Tarabya, yüzde 2.1 düşüşle Kadıköy-Bağdat Caddesi-Göztepe-Kozyatağı, yüzde 1.9 düşüşle Beykoz, yüzde 1.4 düşüşle Seyrantepe-Maslak, yüzde 0.5 düşüşle Ataköy-Zeytinburnu sahil aksı ve yüzde 0.2 düşüşle Tuzla-Pendik-Kurtköy hattı izledi. 

Raporda, "Yatırımlarda dikkate alınan en kritik unsurlardan birisi, geri dönüş süresinin uzunluğu. Geri dönüş süresi kısa olan bölgelerde artış İstanbul ortalamasının üzerinde iken, geri dönüş süresi daha uzun olan bölgelerde fiyatların ortalamanın altında ve gerileme eğiliminde olduğu görülmekte" denildi.

Rapora göre, İstanbul ortalamasında konut yatırımlarının geri dönüş süresi 25.8 yıl olarak ölçülürken; bu süre Kadıköy-Bağdat Caddesi-Göztepe-Kozyatağı bölgesinde 35.3 yıla, Mecidiyeköy-Büyükdere aksında 35.1 yıla çıkıyor. 

Fikirtepe 32.6 yıl, Ataköy-Zeytinburnu sahil aksı 30.8 yıl, İstinye-Tarabya bölgesi de 30.5 yıl ile geri dönüş süresinin en uzun olduğu bölgeler olarak ölçümleniyor. Yatırım geri dönüş süresinin en kısa olduğu bölgeler ise 20.3 yıl ile Esenyurt-Beylikdüzü, 21.2 yıl ile Kağıthane, 21.9 yıl ile Bomonti olarak ölçümleniyor.

Rapora göre; stok fazlası olan bölgelerin fiyat artışlarının, gelişen bölgelerde dahi fiyat artışlarını sınırladığı görüldü. Yüksek değerli konut bölgelerinde de fiyat artışlarının sınırlı kaldı ya da azalma gözlendi.    

Özellikle konut kredili satışların faiz oranları nedeniyle düşme trendinde olduğunu belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, "Bundan 10 yıl önce bugüne göre daha yüksek konut kredisi faiz oranıyla konut alıyorduk. Ancak konut kredisi için ödeyeceğimiz faiz yükü ile konutun değer artış primini kıyasladığımızda terazinin değer artış kısmı hep daha yüksek geliyordu. Bugün teraziye baktığımızda, aldığımız konutun değer artışının geçtiğimiz 10 yıl gibi olmayacağı neredeyse herkesin buluştuğu ortak kanı" dedi ve ekledi:

"Konut değer artışı trendi geçtiğimiz yıllar gibi değil. Ocak 2018 verilerine baktığımızda, yeni konut fiyat endeksi artış oranının 2011'den beri en düşük seviyesinde... Bu yıl ise yeni konut fiyat endeksinde artış yüzde 10 seviyesine gerileyerek başladı. Bu da yatırım amaçlı alımlarda istatistiksel veri olarak bir duraklama dönemi olarak yorumlanabilir. SEMTE Gayrimenkul’den Yusuf Koç’un katkılarıyla